Begründung und Erläuterung

In Artikel 2 des Reglements über die Boden- und Wohnbaupolitik (FRBW) sind die verschiedenen Aufgaben der städtischen Boden- und Wohnbaupolitik definiert. Während in der Vergangenheit etwa die Erhaltung und Erneuerung der Liegenschaften des Finanzvermögens oder die Beschaffung und Abgabe von Grundstücken für die Wirtschaft sichergestellt werden konnten, ist die Teilnahme der Stadt am Boden- und Wohnungsmarkt zur Bekämpfung der Spekulation bisher aus verschiedenen Gründen ausgeblieben. Einer der Gründe ist das Fehlen eines geeigneten Instruments. Dieses soll nun mit dem vorliegenden Vorschlag neu geschaffen werden. Damit wird die Stadt Bern in die Lage versetzt, aktiv am Wohnungsmarkt teilzunehmen, eine bestimmte Anzahl bestehender Wohnung zu erwerben und diese preisgünstig in Kostenmiete zu vermieten. Sie werden so der Spekulation entzogen.

Der Fonds verfügt heute zur Erfüllung seiner Aufgaben bereits über drei Sonderfonds, die sich bewährt haben: den Erneuerungsfonds zur Erhaltung der Bausubstanz, den Subventionsfonds zur Verbilligung bestimmter Mietzinse sowie den Innovationsfonds für besondere (z.B. ökologische) Projekte. Damit der Fonds auch die Aufgabe der Teilnahme der Stadt am Wohnungsmarkt erfüllen kann, soll ein neuer Sonderfonds für den Erwerb von Liegenschaften mit preisgünstigen Wohnungen vorgeschlagen, der analog der bestehenden geäufnet werden soll.

Der Vorschlag orientiert sich an einer Volksinitiative in der Stadt Zürich, welche in den 1980er Jahren durch das Volk angenommen wurde. Die Initiative verlangte die Schaffung einer Stiftung für den Erwerb von preisgünstigem Wohn- und Gewerberaum (PWG) mit einem Startkapital von 50 Mio. Franken, der aus den städtischen Finanzen zu entnehmen war. Die Stiftung wurde in der Folge 1989 gegründet. Sie hat seither rund 1300 Wohnungen und rund 200 Gewerberäume erworben, die dauerhaft preisgünstig vermietet werden. Man kann in diesem Sinne von einer Erfolgsgeschichte sprechen.

Für Bern erscheint es zweckmässig, das Instrument im bestehenden Wohnbaufonds zu integrieren. Denkbar wäre grundsätzlich auch eine völlig unabhängige städtische Stiftung wie in Zürich gewesen. Grundlegend anders ist aber der Finanzierungsansatz: Während in Zürich das Startkapital aus den laufenden städtischen Einnahmen bereitgestellt wurde, soll für Bern eine für die Gemeinde kostenneutrale Finanzierungslösung gewählt werden.

Als hauptsächliche Finanzierungsart des neuen Sonderfonds soll die Aufwertung von Baurechten beim allgemeinen Fonds dienen. Das Finanzhaushaltsgesetz lässt diese Aufwertung zu. Von 2007 bis 2011 wurden Aufwertungen in der Höhe von 96 Mio. Franken in der Fondsbilanz vorgenommen. Von 2012 bis 2016 sollen weitere Aufwertungen in der Höhe von voraussichtlich rund 100 Mio. Franken erfolgen. Nach dieser Periode werden alle Baurechte in der Bilanz aktualisiert sein, so dass in der Folge nur noch ein kleineres Aufwertungspotenzial resultiert. Die Buchgewinne, die sich aus diesen Aufwertungen ergeben, wurden bislang in die drei Sonderfonds, die bereits bestehen, eingespiesen: Erneuerungsfonds (Bestand: 180 Mio. Franken per Ende 2011), Subventionsfonds (7 Mio. Franken) sowie Innovationsfonds (8 Mio. Franken). Neu soll ein vierter Sonderfonds für den Erwerb von Liegenschaften mit preisgünstigen Wohnungen entstehen und etwas mehr als die Hälfte der zu erwartenden Aufwertungsgewinne bei Baurechten in diesen einfliessen.

Eine weitere mögliche Finanzierungsart besteht darin, dass der Bilanzwert von Liegenschaften, welche aus dem Finanz- oder Verwaltungsvermögen der Gemeinde in das Fondsvermögen übergehen, nicht beim Dotationskapital der Gemeinde gutgeschrieben und verzinst wird, sondern bilanztechnisch in den Sonderfonds für den Wohnungserwerb einfliesst.

Mit dem Betrag von 60 Mio. Franken können bei einer reinen Fremdfinanzierung in einem ersten Schritt rund 200 Wohnungen erworben werden (bei einem Kaufpreis pro Wohnung von rund 300 000 Franken). Die dafür anfallende Verzinsung – zurzeit deutlich weniger als 1 Prozent bei Kreditaufnahmen durch die Stadt Bern – wird über die Mietzinseinnahmen finanziert. Für die Gemeinde resultiert keinerlei finanzielle Belastung. In der Folge können weitere Wohnungen erworben werden, soweit die Nachfrage besteht und am Markt Angebote im anvisierten preisgünstigen Segment bestehen.

Um die politische Akzeptanz zu erhöhen, sollen Vermietungskriterien zur Anwendung gelangen, damit die Räume gezielt an die darauf angewiesenen Personen vermietet werden. Explizit möglich ist ausnahmsweise auch der Erwerb von Gewerberaum, der aber in der Regel mit Wohnungen verbunden sein soll. Dies hat sich bei der Stiftung PWG in Zürich bewährt, weil es eine Durchmischung der Nutzungsarten fördert und weil Liegenschaften Anteile aufweisen können, die für eine Wohnnutzung nicht geeignet sind (z.B. Erdgeschosse bei Strassen mit grösserem Verkehrsaufkommen).

Eine Veräusserung von Liegenschaften soll möglich sein, z.B. wenn dies planungsrechtlich oder aus operativen Gründen angezeigt ist, vorausgesetzt, dass die abgehenden preisgünstigen Räume wieder ersetzt werden.

Es wird eine gestaffelte Äufnung über eine Periode von fünf Jahren vorgesehen. Der Äufnungsrhythmus wird bewusst offengelassen, um die nötige Flexibilität und eine optimale Reaktion auf die Angebotssituation am Markt zu ermöglichen (es werden keine fixen Tranchen pro Jahr festgesetzt). Nach Ablauf der ersten, fünfjährigen Äufnungsperiode kann eine Standortbestimmung vorgenommen werden. Gestützt darauf erfolgt eine weitere Äufnung unter Berücksichtigung der Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum sowie – vor allem – der konkreten Angebote an Liegenschaften im preisgünstigen Segment in der Stadt Bern.

Der Sonderfonds wird in der Startphase bewusst in einem relativ bescheidenen Umfang aufgegleist (Finanzierungspotenzial für lediglich 200 Wohnungen). Die Meinung ist aber, dass das Instrument, sofern es sich bewährt, ausgebaut wird. Mittel- und langfristig soll es einen wichtigen Beitrag leisten zur Verbesserung des Angebotes an preisgünstigem Wohnraum, zu Gunsten von Haushalten, die aufgrund ihrer eingeschränkten finanziellen Mittel darauf angewiesen sind.

Bern, 15.03.2012